目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在由高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，

城市更新的發(fā)展趨勢(shì)也要與之相吻合，

走向更具內(nèi)涵的高質(zhì)量發(fā)展階段，

為人民的美好生活貢獻(xiàn)更多力量！

城市更新的概念在1954年由美國(guó)艾森豪威爾成立的顧問(wèn)委員會(huì)提出；1958年在荷蘭海牙召開(kāi)的城市更新第一次研討會(huì)上；城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)，并已實(shí)現(xiàn)了由單純的物質(zhì)更新轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)、 經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境等的全面更新階段。

從國(guó)外發(fā)展歷史來(lái)看，“二戰(zhàn)”結(jié)束后可以簡(jiǎn)單分為推倒重建、社區(qū)更新、舊城開(kāi)發(fā)、有機(jī)更新四個(gè)基本階段，演進(jìn)過(guò)程中更新目標(biāo)從解決單一問(wèn)題走向綜合目標(biāo)體系，行為特征從大拆大建轉(zhuǎn)變?yōu)橐虻刂埔说拇笮〗Y(jié)合模式，更新機(jī)制從政府主導(dǎo)發(fā)展為多元共治，價(jià)值導(dǎo)向從物質(zhì)空間改善轉(zhuǎn)向公共利益的保護(hù)與提升。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)也針對(duì)城市和農(nóng)村中不符合現(xiàn)代化社會(huì)和城市發(fā)展的建筑進(jìn)行了重建和更新，也相繼提出了“舊城改造”、“棚戶區(qū)改造” 以及“城市更新”等相關(guān)概念。

“城市更新”與“舊改”、“棚改”究竟有何不同？

城市更新、舊改、棚改的主要區(qū)別

最初的城市更新內(nèi)容以簡(jiǎn)單的推倒重建為主，現(xiàn)在隨著城市發(fā)展和居住方式的巨大變遷，人們對(duì)于居住環(huán)境、城市生態(tài)的需求也越來(lái)越高。目前中國(guó)的城市更新正在走向更具內(nèi)涵的高質(zhì)量發(fā)展階段?，F(xiàn)在的城市更新與以前相比，更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。

城市更新的目的，是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，不少城市與城市新區(qū)的迅猛發(fā)展相比，城中片區(qū)發(fā)展明顯滯后，設(shè)施老化、業(yè)態(tài)衰退、交通擁擠、傳統(tǒng)風(fēng)貌特色消退等一系列問(wèn)題凸顯。

我國(guó)主要的城市更新全國(guó)性政策

城市更新作為當(dāng)前城市存量發(fā)展的重要途徑，強(qiáng)調(diào)用綜合的、整體性的觀念和行動(dòng)計(jì)劃來(lái)解決城市存量發(fā)展過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。過(guò)去我國(guó)城市化的快速發(fā)展雖然推動(dòng)了城市空間的擴(kuò)張，但也造成了中心城區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的飽和，使得城市的配套功能和空間承載能力并未得到明顯提升。而現(xiàn)在，以舊城改造為主的存量市場(chǎng)不斷受到國(guó)家及地方利好政策的支持。

1、按照改造程度分類：拆建類、改建類和保留類

按照改造程度分類表面上是對(duì)發(fā)生的改造建設(shè)行為進(jìn)行分類，實(shí)質(zhì)上是按照土地利用強(qiáng)度的變更程度進(jìn)行分類，按照改造程度從大到小總體上可分為拆建類、改建類和保留類。

· 拆建類即拆除重建，是指進(jìn)行了完全的物質(zhì)形態(tài)改變的項(xiàng)目，至少發(fā)生了整棟建筑的拆除，其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和功能也隨之發(fā)生變化。

· 改建類即局部改建是指更新后對(duì)原有建筑進(jìn)行了部分（而非全部）的拆除，并進(jìn)行了一定程度的改建、加建。

· 保留類即保留原建筑。包括兩種情形，一是對(duì)現(xiàn)狀的維護(hù)，如老小區(qū)修繕；二是在保留現(xiàn)有建筑物的基礎(chǔ)上賦予其新的用途，如在既有廠區(qū)注入藝術(shù)設(shè)計(jì)、電商產(chǎn)業(yè)等。

2、按照開(kāi)發(fā)模式分：政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府和市場(chǎng)合作

從項(xiàng)目的實(shí)施主體來(lái)看，城市更新一般分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、政府和市場(chǎng)合作三大類。這三大類下根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)模式又細(xì)分為九小類。不同模式下的項(xiàng)目周期，房企參與程度及所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都有所不同。

城市更新按開(kāi)發(fā)模式分類

政府主導(dǎo)模式下的三種分類

市場(chǎng)主導(dǎo)模式分類

政府與市場(chǎng)合作模式分類

3、按照原用地功能分類：村改、城改和廠改

城市更新按照原用地功能（改造對(duì)象）可以分為舊村改造、舊城改造和舊廠改造三類，也就是國(guó)土部文中提出的“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”這“三舊”。該分類方式往往僅具有便于理解的標(biāo)簽意義，以及進(jìn)行相關(guān)政策附著的指引意義，但并不是在管制意義上有效的分類維度。

城市更新按原用地功能分類

我國(guó)當(dāng)前城市更新流程通常包括申報(bào)與立項(xiàng)階段、規(guī)劃編制與審批階段、實(shí)施階段、利益分配階段四大環(huán)節(jié)。不同城市對(duì)于城市更新流程有不同的規(guī)定，具體步驟又會(huì)因?yàn)楦马?xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、發(fā)起的主體不同、類型不一而不同。

城市更新概括步驟及所需時(shí)間